离中心城太近但未实现同城 这类县市的房子较难卖

来自中国社科院的一份研究报告认为，由于受到“虹吸效应”的影响，一些县(市)房地产“去库存”目标实现有难度。报告建议，应着力从释放存量需求、培育新增需求和严格控制土地供给节奏等方面入手。

“所谓虹吸效应，是指这些县(市)距离所属地级市距离较近，但又达不到同城的程度，受到后者虹吸效应影响较大，这类县(市)的潜在住房需求者有相当部分选择到地级市购买住房。”9月22日，中国社科院财经战略研究院发布的《中国县域经济发展报告(2016)》称，“全国大部分县(市)都属于这种情况。”

许多县域经济体为短期的经济增长和财力增加，过度开发房地产。

多数县房库存处于高位

一个地区的房地产发展严重依赖该地区的人口变化状况。上述报告称，对于一个县域经济体而言，除非地处成熟经济圈，它的总体人口通常是减少的。

“当然，对于县域内的城镇而言，由于城镇化的推进，目前其人口仍然可能是增加的，但是增加的幅度却可能是变化的。”上述报告认为，从长期来看也可能存在着拐点，到了这个拐点，城镇人口无法继续增加甚至会趋于减少。

中国社科院此前一项调研发现，县域经济体目前房地产“去库存”的速度远远低于政策目标，全国许多县(市)商品房存量都处于高位。

上述报告罗列了多个县(市)目前的房地产建设和待售情况：

四川省南充市南部县是一个具有130万户籍人口的大县，县城人口20万。2015年底，南部县存量住宅9159套，面积96.06万平方米，已完工未取得预售许可的住宅815套，8.76万平方米。除此之外，进入施工阶段未取得预售许可的项目和已取得土地使用权未开工项目规划建设住宅约8500套，面积110余万平方米，已开发或已规划立项未开发的住宅合计约1.8万套，面积超过200余万平方米，消化库存时间约为3-5年;

四川省资阳市安岳县户籍人口约160万，县城人口约35万。2016年3月底全县共计商品房约270万平方米未出售，其中包括乡镇在内的住宅约200万平方米、商业用房约70万平方米;

安徽省安庆市宿松县户籍人口约84万，县城人口约13.5万。该县商品房待售面积从2014年底的5.75万平方米，上升到2015年的28.87万平方米，另有43.62万平方米商品房在建;

湖北省监利县户籍人口156万，县城人口30万人。2014年该县商品房存量为60.97万平方米，其中住宅存量约47万平方米，2015年底商品房存量上升到约86万平方米，住宅存量约64万平方米;

浙江省嘉兴市嘉善县常住人口57万，城镇人口占比56.3%，2015年初商品房存量为350万平方米，当年销售109.38万平方米，年底下降为284万平方米，库存压力仍较大。

“以上案例县(市)具有较强的代表性，全国许多县(市)商品房存量都处于高位。”报告说，“去库存”仍然是各县域经济体未来需要努力推进的重大任务。

“受限购、限贷政策的影响，一些房地产企业的主战场从限购、限贷城市逐步转向没有限购、限贷的地区或城市，导致三四线城市房地产开发量增加。”中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室副主任尚教蔚说，而这些地区或城市的经济状况、人口增长等均不如一线城市和部分二线城市，供给增加的同时需求并不旺盛。部分房地产企业没有深入研究政策及市场变化，致使投资、布局不合理，造成三四线城市房地产库存增加。

第四类县域房地产最难卖

社科院研究显示，从房地产发展情况来看，县域经济体房地产可以大致分为四类：

第一类：特大城市近郊区县(市)。这类县(市)由于受特大城市的辐射影响大，在某种程度上可以实现与特大城市的日常通勤，其房地产发展与核心特大城市具有一定的同步性，“去库存”目标基本得以实现，例如环京、环沪的诸多县(市);

第二类：到所属地级城市的距离相对较近，同时人口众多，自身承担了较多中心城市功能的县(市)。这类县(市)具有独立发展的空间，并且可能对周边地区产生一定的辐射效应，“去库存”目标也相对容易实现，例如安徽的临泉县;

第三类：在房地产发展过程中，土地供应和房地产开发都比较有节制的县(市)。这类县(市)由于很好地将房地产供给与需求进行了匹配管理，库存数量相对有限，“去库存”任务较轻，“去库存”的目标自然也相对容易实现。但这类情况在全国并不具有普遍性。

第四类就是受虹吸效应影响较大的县(市)。

报告分析称，这类县(市)房地产售卖难，因为这类县市距离更高层级和更大规模的地级城市并不很远，商业设施和医疗服务相对邻近的地级城市毫无优势可言，农民更愿意去地级城市购物和就医，而这类县(市)的高中教育基本上又是全域统筹，初中教育一定比例上也是全域统筹，只有小学教育比农村具有较大的质量优势，农民进城享受县(市)的商业和公共服务的积极性不高，进一步削弱了农民进城的决心。

更主要的，是农民进城容易，但获得足够的就业机会却不容易。总体上，第四类县(市)提供的就业机会就不充足，如果仍然依赖外出务工来获得就业机会的话，农民就没有太多必要留在城镇生活。

但对于上述判断，房地产企业有自己的“小算盘”。中国社会科学院城市发展与环境研究所今年5月发布的2016年《房地产蓝皮书》称，“随着针对三四线城市的去库存刺激政策的落实，一些房企开始扩大其土地储备以应对未来可能发生的需求量上涨。”

县域经济体的致命问题

“房地产市场发展的任何波动，都会对经济增长和财政收入产生远比其他行业更加深刻的影响，特别是对于对土地使用权出让收入和房地产营业税具有高度依赖性的县域经济而言，这种影响就更加明显而强烈。”上述报告称。

报告介绍，去年以来，县域经济体房地产“去库存”采取了多项措施，包括制定购房补贴政策、加大购房金融支持力度、增加农民进城购房支持力度、鼓励货币购买安置房、打通房地产库存转化渠道、加大对房地产企业的支持力度以保证在建项目及时完工等。

但报告认为，总体来看，县域经济体在房地产“去库存”中仍存在五个方面的问题：缺乏房地产与城市人口的协调发展规划，盲目开发;为短期的经济增长和财力增加，过度开发;产业发展不足，无法为进城农民提供充足的就业机会;城镇服务水平滞后，抑制农民进城的积极性;土地充足抑制房地产升值空间，无法创造投资需求。

研究发现，县域经济体一个致命的问题，就是被大量的农村土地所包围，土地供给根本不存在稀缺性，加之农民进城的积极性不足，县城规模普遍较小，通勤成本相差无几，使县城无论是中心区还是外围区，房地产都缺乏足够的升值空间，只能发挥其消费属性，而无法发挥其资产属性，无法像大中城市那样创造出大量的投资需求者。

上述报告称，2016年以来，全国一线甚至二线城市房地产市场都掀起来一轮价涨量增的热潮，但众多县城的房地产市场却依然在水深火热之中，在一系列“去库存”政策的刺激下，还是无法刺激足够多的需求者购买住房，在很大程度上就是受投资需求不足的影响。

针对县域经济体房地产“去库存”存在的主要问题，上述报告认为，应着力从释放存量需求、培育新增需求和严格控制土地供给节奏等方面入手。

尚教蔚认为，国家层面出台政策时应主要面向房地产库存较高的地区或城市(主要是三四线城市)，使各地区或城市尽量做到“一线一策、一城一策”，对于某些城市甚至可以具体到“一盘一策”。对房地产库存较大的地区或城市，应该取消对二套住房贷款利率、首付的限制，以及放开现有城镇居民购买三套及以上住房的限制。

“县域经济体房地产与大中城市房地产的最大区别，是其消费属性明显，而投资属性不足，不仅抑制了对房地产的纯粹性投资性需求，也在一定程度上抑制了消费性需求。”上述报告建议，县域经济体通过供求关系的平衡和预期管理，促进房地产价格与经济发展程度同步提高，特别是要避免房地产的实际贬值。通过完善房地产租赁市场，使房地产在发挥消费功能的同时，显化其投资功能。

“不过，在引导房地产价格适度上升的同时，一定要特别注意避免房地产价格的过快上涨。否则，不仅会在一段时期带来与大城市一样的房地产价格过高的问题，而且长期来看比大城市更可能发生房地产价格的向下调整，也会对房地产市场的发展带来危害。”报告提醒说。

（来源：第一财经）